Mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà cửa là một trong những thủ tục phổ biến ngày nay do nhu cầu về nhà đất của mọi người càng ngày càng tăng lên. Đây cũng là một trong những thủ tục chứa đựng nhiều rủi ro do nếu thực hiện sai quy định. Dưới đây là thủ tục mua bán đất đai có sổ đỏ theo quy định của pháp luật.
1. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Công chứng 2014.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận
Trừ trường hợp:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Thủ tục mua bán đất đai
Đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Theo đó, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).
Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau: Đặt cọc (riêng bước này thì không bắt buộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận.
3.1. Đặt cọc (không bắt buộc)
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
3.2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng
3.3. Thủ tục sang tên sổ đỏ
Bước 1. Nộp hồ sơ
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Với hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Với hồ sơ đầy đủ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bên mua khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
+ Trả kết quả trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
4. Các khoản chi phí khi sang tên
- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí địa chính (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).
Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…
