1. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 2013
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
Luật sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007
Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Thông tư 226/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí chứng thực do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
2. Nội dung tư vấn
a. Tiền sử dụng đất
Theo Điều 3 Khoản 21 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Công thức tính tiền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất
Trong đó giá đất tính thu tiền sử dụng đất căn cứ Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
b. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định, đối tượng chịu loại thuế này là đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x Thuế suất
Trong đó, giá tính thuế được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2; Thuế suất áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
Thuế suất bậc 1: Diện tích trong hạn mức = 0,03%
Thuế suất bậc 2: Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức = 0,07%
Thuế suất bậc 3: Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức = 0,15%
c. Các loại thuế khi chuyển nhượng nhà, đất
I. Thuế thu nhập cá nhân
Đây là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (trừ khi các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này).
Căn cứ Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
II. Lệ phí trước bạ
Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %.
Trong đó:
– Giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; Giá tính lệ phí trước bạ với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
– Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%.
III. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 5 khoản 1 điểm l Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định
“Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.”
IV. Các lệ phí khác
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư 250/2016/TT-BTC)
Phí công chứng hợp đồng (Thông tư 226/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí chứng thực do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành)
