Thực tế hiện nay, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ, người mua có thể sẽ được hưởng nhiều các chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, đây cũng là một quyết định rất mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn. Bài viết dưới đây của TTAH sẽ mang tới cho quý khách hàng những thông tin hữu ích về vấn đề mua nhà chung cư không có sổ đỏ.
Những hạn chế khi mua nhà chung cư không có sổ đỏ
Rủi ro khi tranh chấp
Tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng, mua bán nhà hiện nay không phải là vấn đề hiếm gặp. Thông thường khi sảy ra tranh chấp giữa các bên chuyển nhượng, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các văn bản pháp luật, hợp đồng mua bán và cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết. Trong trường hợp tài sản được chuyển nhượng không đăng ký quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự, Phòng công chứng sẽ không chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở cho các bên chuyển nhượng. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Khi hợp đồng không có hiệu lực thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại những thứ đã nhận và phải bồi thường nếu có lỗi (Điều 137 Bộ luật dân sự).
Khó xác minh nguồn gốc tài sản
Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu gây ra nhiều khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Đây cũng là lý do mà tài sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Ví như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Những trường hợp như thế dễ khiến cho người mua phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quy định pháp luật để ra quyết định xử lí trường hợp vi phạm quy định xây dựng, phạt hành chính hoặc cưỡng chế tháo dỡ, thu hồi.
Khó bán lại
Nếu chủ căn hộ chung cư có nhu cầu bán nhà, vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán chỉ thông qua hình thức viết tay. Chính vì vậy ngoài các rủi ro đã liệt kê ở trên, người bán còn có khả năng khó tìm kiếm được khách hàng và phải bán giá rẻ.
Ngoài ra, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà cửa và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa không có căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền cấp phép nên gặp phải rất nhiều khó khăn. Và do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
Làm sao để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ?
Do nhiều nguyên nhân mà nhiều người có nhu cầu mua nhà không có sổ đỏ. Để hạn chế những rủi ro, người mua nhà cần:
Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất/căn nhà có hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?
Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã kết hôn thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.
Kiểm tra các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất từ người bán.
Khi ký hợp đồng mua bán nên mời người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.
